Claudia Carmen
Ticari gayrimenkul sektöründe ofis odaklı yatırım danışmanlık hizmetleri sunan PROPIN, 2022 yılının dördüncü çeyreğini kapsayan “İstanbul Ofis Pazarı” raporunu yayımladı. Rapora göre, Türk Lirası Koruma Kanunu’ndaki istisnaları uygulayan ve dolarla ofis kiraya veren mal sahiplerinin sayısı yükselişe geçti. Ofislerini Türk Lirası (TL) cinsinden kiraya verenler rakamları sürekli artırdı. Merkezi İş Alanı’nda (MİA) yer alan A sınıfı ofis binalarındaki metrekare kira ortalaması 19,4 dolar seviyesine çıkarken, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 23,4’e geriledi. 2022 yılında 267 bin metrekare ofis alanında işlem gerçekleştirildi ve yaklaşık 83 bin metrekare ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi yapıldı.
Gayrimenkul alanında butik hizmetler sunan PROPIN, ekosistemde önemli bir konumda yer alıyor. Uzmanlığını ofis pazarına yoğunlaştıran PROPIN rapor ve araştırmalarıyla sektör takipçilerini düzenli olarak bilgilendiriyor. PROPIN, her yıl çeyrek dönemlerde “ofis” odaklı raporlar yayımlıyor. PROPIN’in “İstanbul Ofis Pazarı’nın 2022 Dördüncü Çeyrek Dönemi” raporu, İstanbul’da ofis kiralarından kiralanabilir nitelikli ofis arzına kadar birçok veri içeriyor.
Aydan Bozkurt: Dolarla ofis kiraya verenler arttı
PROPIN Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, rapor hakkında yaptığı değerlendirmede, İstanbul’da ofis ekosisteminin 2022 yılını “mal sahibi pazarı” şeklinde geçirdiğini vurguladı. Ekonomik dalgalanmalara rağmen çok sayıda kiralama işlemi gerçekleşti diyen Bozkurt, “Nitelikli ofis bina arzı belirgin oranda azaldı. Talep artışı ve artan enflasyon etkisiyle kira ortalamalarında dikkat çekici bir yükseliş yaşandı” ifadelerini kullandı.
Hibrit çalışma modeline geçen bazı şirketlerin ofis alanlarını küçülttüğünü ve yeni çalışma düzenlerine göre tasarlanan ofislere taşındıklarının görüldüğünü kaydeden Aydan Bozkurt, “Ayrıca, pandemi sonrasında büyüyen şirketler de mevcutta kullandıkları binalarda ek alanlar kiraladı. Pazardaki bu hareketlilik, işlemlerin gerçekleşme süresinin geçmiş yıllara kıyasla oldukça kısalmasına neden oldu” şeklinde konuştu.
Bozkurt, ofislerde mal sahiplerinin özellikle A sınıfı ofis alanları için liste kira rakamını ABD Doları cinsinden açıklamaya başladığını vurgulayarak, şunları kaydetti: “Dolarla ofis kiraya verenlerin sayısı arttı. Liste kira rakamlarını Türk Lirası (TL) cinsinden açıklayan mal sahipleri ise rakamları aydan aya sürekli artırdı. Binalarda talep edilen yeni kira rakamları ile mevcut kullanıcıların ödedikleri kira rakamları arasındaki makas belirgin şekilde açıldı.”
Ebru Ersöz: Metrekare kira ortalaması 19,4 dolar seviyesine çıktı
PROPIN Kurucu Ortağı Ebru Ersöz ise, ofislere artan talep ve enflasyon sebebiyle 2022 yılı sonunda ofis kira ortalamalarındaki yükselişin dikkat çektiğini söyledi. Merkezi İş Alanı’nda (MİA) yer alan A sınıfı ofis binalarındaki metrekare kira ortalamasının 2022 sonu itibarıyla 19,4 dolar seviyesine çıktığına işaret eden Ersöz, şu bilgileri paylaştı: “Küresel pandemi çalışma koşullarını değiştirdi. Bunun etkisiyle pazarda, ofislerin boşalacağı yönünde genel bir beklenti hakim oldu. Beklentilerin aksine, A sınıfı ofislere olan talep yıl boyunca yükselme eğilimindeydi.” Ersöz, PROPIN olarak sundukları „İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı“ hizmetimizden yararlanmak isteyen kullanıcı sayısının arttığını da sözlerine ekledi.
267 bin metrekare ofis alanında işlem gerçekleşti
PROPIN’in İstanbul Ofis Pazarı’nın 2022 Dördüncü Çeyrek Dönemi verilerine göre, 2022 yılı dördüncü çeyrek sonunda MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 23,4’e gerilerken, MİA-Dışı Asya’da bu oran yüzde 14,8’e düştü. Pandemi sonrası etkilere rağmen, 2022 yılında ofis kiralama ve kurumsal satın alma talebinde artış gözlendi. 2022 yılında 267 bin metrekare ofis alanında işlem gerçekleşti. 2022 yılında MİA’ya devam eden talep sonucu yaklaşık 83 bin metrekare ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi yapıldı.
Raporda, Anadolu Yakası’ndaki bazı ilçelerde ofis kiralama eğilimleri de yer aldı. Buna göre, Kartal ve Maltepe ilçelerinde mevcut stokun genellikle küçük taban alanlı, çok yüksek katlı binalarda olduğu görüldü. Buna rağmen, kullanıcıların geniş kat alanlı ve yüksek verimliliğe sahip ofisleri tercih ettiği gözlendi.
2025’te A sınıfı ofis stokunun 7,6 milyon metrekare olacağı öngörülüyor
İstanbul Ofis Pazarı raporuna göre, ofis geliştirme açısından son üç yıl durağan geçti. Ofis talebindeki artışa rağmen yeni ofis geliştirilmesi yönünde eğilim gözlenmedi. Öte yandan, ofis arzındaki daralmanın, büyük ölçekli ofis kullanıcılarını arsa üzerinde özel proje arayışına yönlendirdiği belirtildi.
PROPIN’in 2022 yılı sonu hesaplamalarına göre, 2025 yılı sonunda İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun yaklaşık 7,6 milyon metrekare olacağı öngörülüyor. Bu stokun önemli bir bölümünü, 2023’te ilk etaplarının açılması planlanan İstanbul Finans Merkezi (İFM) oluşturacak.
Rapora göre, 2022 yılında ofis sahipleri lehine dönen İstanbul Ofis Pazarı bir süre daha bu şekilde devam edecek. Seçim sürecinde genel bir durgunluk beklenirken, belirsizliği fırsata dönüştürmek isteyen kullanıcıların yeni işlemlere yönelmesi bekleniyor.
