Ali Kemal Hüseyin
Vermieter von Ferienwohnungen sollten aufpassen: Die Steuerfahndung wertet verstärkt und gezielt die Daten von Online-Vermietungsportalen aus, wie ein aktuelles Beispiel der Steuerfahndung Hamburg zeigt. Wer seine Einkünfte nicht deklariert hat, sollte im Zweifel eine Selbstanzeige vorbereiten – mit Unterstützung eines qualifizierten Beraters.
Darum geht es
In fast allen größeren Städten ist die Zweckentfremdung von Wohnraum durch private Kurzzeitvermietung ein großes Problem. Auch für die Finanzbehörden ist das ein interessantes Thema. Die privaten Vermieter geben ihre Einnahmen aus der Vermietung häufig beim Finanzamt nicht an. So hat die Steuerfahndung der Freien Hansestadt Hamburg bereits zum zweiten Mal im Rahmen einer internationalen Gruppenanfrage Daten eines bekannten Vermittlungsportals erhalten. Die Finanzämter werten diese mithilfe anderer Bundesländer aus.
Insgesamt hat die Steuerfahndung (SteuFa) Hamburg Daten von knapp 56.000 Vermieterinnen und Vermietern mit einem geschätzten Umsatzvolumen von über einer Milliarde Euro bekommen. Bereits im Jahr 2020 erzielte die Steuerfahndung Mehrsteuern in Höhe von knapp vier Millionen Euro auf Grundlage der Daten von knapp 8.000 Gastgebern.
Was Vermieter beachten sollten
Nun kommen Steuerpflichtige, die eine Wohnung privat vermieten, möglicherweise in Zugzwang. Das betrifft jene, die Einnahmen verheimlicht haben. Sie sollten im Zweifel den Weg der Selbstanzeige wählen und schonungslos alles offenlegen. Dabei wäre bis zu zehn Jahre zurück zu prüfen, ob bisher nicht erklärte, steuerpflichtige Einkünfte vorliegen. Diese sind gegenüber dem Finanzamt gesammelt anzugeben.
Was Vermieter wissen müssen
Einkünfte aus der bloßen Vermietung von Wohnraum, auch wenn sie nur kurzfristig erfolgt, sind grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig. Sie unterliegen der Einkommensteuer. Aber: Betragen die Einnahmen aus der Vermietung einer ansonsten selbst genutzten Wohnung weniger als 520 Euro im Jahr, sieht das Finanzamt in der Regel von einer Besteuerung ab. Falls die Einnahmen höher sind oder bei Vermietung einer nicht selbst genutzten Wohnung, können die Steuerzahler Werbungskosten geltend machen.
In puncto Umsatzsteuer ist zu beachten, dass die kurzfristige Vermietung im Gegensatz zur langfristigen Vermietung nicht steuerbefreit bleibt. In der Regel ist auf die Einnahmen Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Je nach Höhe der Umsätze besteht jedoch die Möglichkeit, von der Kleinunternehmerregelung (2023: 22.000 Euro Umsatzgrenze) Gebrauch zu machen. In diesem Fall ist keine Umsatzsteuer zu berechnen. Allerdings entfällt dann auch ein möglicher Vorsteuerabzug.
Vorsicht: Wer in größerem Umfang vermietet und neben der Wohnraumüberlassung unübliche Zusatzleistungen wie täglichen Zimmerservice, Frühstück oder auch jederzeit verfügbares Personal bietet, kann die Schwelle zum Gewerbebetrieb überschreiten. In diesem Fall sind erhöhte Buchführungspflichten zu erfüllen. Zudem ist die Vermietung dann gewerbesteuerpflichtig.
„Vielen Steuerzahlern und Vermietern, die über die großen Portale wie Airbnb oder Booking.com Immobilien anbieten, sind die strengen Regeln nicht bekannt. Wer hohe Einnahmen erzielt und übersehen hat, seine Einkünfte in der Einkommensteuererklärung einzutragen, sollte einen Steuerberater oder einen auf Steuerstrafrecht spezialisierten Rechtsanwalt konsultieren“, empfiehlt Ines Frenzel, Steuerberaterin bei Ecovis in Neubrandenburg. „Das Risiko, dass plötzlich die Steuerfahndung vor der Tür steht, steigt stetig. Die Finanzbehörden sammeln Informationen und erhalten diese regelmäßig von den Portalen.“
ECOVIS AG Steuerberatungsgesellschaft / 19.07.2023
Foto: ECOVIS AG Steuerberatungsgesellschaft
